이 화면은 제도의 구조를 이해하기 위한 학습 자료이며 법률·투자 자문이 아닙니다. 규제지역 지정 현황과 법령·조례는 수시로 바뀌고 예외 사유도 많습니다. 실제 계약 전에는 반드시 조합·관할 구청·전문가를 통해 원문을 확인하세요.
사업유형 선택
언제까지 사야 새 아파트를 받나
재건축 · 조합원 지위 양도 제한 컷오프
조합설립인가 이전
재건축은 조합설립인가 후 양수하면 조합원이 될 수 없어 현금청산됩니다.
근거: 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항 · 투기과열지구에 한해 적용됩니다. 지정 여부를 먼저 확인하세요.
재건축 사업 절차
- 110
정비계획 수립
사업 확정성이 가장 낮은 초기 단계다.
- 120
안전진단
재건축의 관문. 통과 못 하면 사업이 멈춘다.
- 130
정비구역지정
분기점정비계획이 고시되며 사업 확정성이 처음 확보된다.
- 140
추진위원회승인
주민 동의가 결집되기 시작한다.
- ↓ 이후 매수 시 현금청산150
조합설립인가
분기점컷오프재건축은 투기과열지구에서 조합원 지위 양도 제한이 시작된다.
- 160
사업시행인가
분기점설계·세대수가 확정된다. 리스크가 크게 줄어드는 분기점.
- 170
관리처분인가
분기점분담금이 확정된다. 재개발은 이 시점부터 양도 제한(투기과열지구).
- 180
철거
이주·철거가 진행된다. 되돌리기 어려운 단계.
- 190
착공
착공. 일정이 확정된다.
- 200
분양
일반분양가가 조합원 수익을 좌우한다.
- 210
준공인가
준공. 신축 시세가 형성된다.
- 230
이전고시
소유권이 새 집으로 이전된다.
- 220
조합해산
조합이 해산했다. 사업 종료 단계.
- 225
조합청산
정산금 환급 또는 추가징수로 사업이 완전히 종료된다.
코드는 서울시 정비사업 정보몽땅의 공식 사업진행단계 코드입니다.
이전고시(230)가 조합해산(220)보다 먼저 일어납니다 — 코드 숫자 순서와 실제 진행 순서가 다릅니다.
현금청산이 되는 4가지 경우
양도 제한 시점 이후 매수
매수 타이밍 직결재건축 = 조합설립인가 후 · 재개발 = 관리처분계획인가 후
투기과열지구에서 이 시점 이후에 매수하면 조합원 지위를 승계하지 못합니다. 새 아파트 대신 감정평가액 기준 현금을 받습니다.
도시정비법 제39조 제2항
분양신청을 하지 않음 (또는 철회)
매수 타이밍 직결조합원 분양신청 기간 (사업시행인가 후 통지·공고)
조합원이어도 정해진 기간에 분양신청을 하지 않거나 철회하면 현금청산 대상이 됩니다. 기간이 짧으니 놓치면 되돌릴 수 없습니다.
도시정비법 제72조·제73조
분양 자격 미달
관리처분계획 수립 시
권리가액이 최소 분양단위에 못 미치거나, 조례가 정한 과소 토지·무허가 건축물 등에 해당하면 분양 대상에서 제외될 수 있습니다. 매수 전 물건의 자격을 먼저 확인해야 합니다.
1세대 다물건 · 지분 쪼개기
관리처분계획 수립 시
같은 세대가 여러 물건을 가졌거나 권리산정기준일 이후 지분이 분할된 경우, 여러 채가 1개 분양권으로 묶이거나 청산될 수 있습니다.
양도 제한의 예외 사유
- 상속 · 이혼에 따른 소유권 이전
- 세대원 전원이 근무·취학·질병치료 등으로 다른 시·도로 이전하는 경우
- 장기 보유 후 양도 (보유·거주 기간 요건 충족 시)
- 조합설립인가일부터 일정 기간 사업이 진행되지 않은 경우
- 국가·지방자치단체·금융기관에 대한 채무로 인한 경매·공매
시행령·조례에 보유기간·거주기간 등 상세 요건이 있고 개정이 잦습니다. 해당된다고 스스로 판단하지 말고 조합과 관할 구청에 확인하세요.
토허제와 양도 제한은 다른 제도
토지거래허가구역
거래 자체에 구청 허가가 필요. 허가받으면 실거주 의무.
→ 전세를 못 놓을 수 있음
조합원 지위 양도 제한
거래는 되지만 조합원이 못 됨. 결과적으로 현금청산.
→ 새 아파트를 못 받음
토허제 구역이라서 현금청산되는 게 아닙니다. 근거 법률도 다릅니다 (토허제 = 부동산 거래신고법 / 양도 제한 = 도시정비법). 두 규제는 동시에 적용될 수 있어서, 압구정·여의도처럼 토허제와 투기과열지구가 겹치는 구역은 허가도 받아야 하고 컷오프도 지켜야 합니다.
근거 법률
부동산 거래신고 등에 관한 법률 (국토계획법상 허가구역 제도)
무엇이 필요한가
기준 면적을 넘는 토지 거래는 계약 전 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다.
허가 후 의무
허가받은 목적대로 이용할 의무가 생깁니다. 주거용은 실거주 의무가 부과되어 전세를 놓을 수 없는 경우가 많습니다.
위반 시
허가 없는 계약은 무효이고, 이용 의무 위반 시 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
현금청산과의 관계
직접 관계 없습니다. 토허제는 '거래 허가·실거주', 양도 제한은 '조합원 자격'의 문제입니다.
정비사업 8종 비교
재건축
도시정비법도시 및 주거환경정비법
대상 노후·불량 공동주택 (기반시설은 양호)
안전진단을 통과해야 시작된다. 조합설립인가 후 양도 제한.
재개발(주택정비형)
도시정비법도시 및 주거환경정비법
대상 기반시설이 열악한 노후 주거지
도로·공원 등 기반시설을 함께 정비한다. 관리처분인가 후 양도 제한.
재개발(도시정비형)
도시정비법도시 및 주거환경정비법
대상 상업·공업지역 등 도심 기능 회복이 필요한 구역
주거 외 용도가 섞인다. 옛 '도시환경정비사업'.
가로주택정비
도시정비법소규모주택정비법
대상 가로구역 (도로로 둘러싸인 소규모 블록)
절차가 짧아 사업기간이 재개발보다 짧다. 추진위 단계가 없다.
소규모재건축
도시정비법소규모주택정비법
대상 200세대 미만 소규모 공동주택
안전진단·정비구역 지정 절차가 간소화된다.
소규모재개발
도시정비법소규모주택정비법
대상 역세권·준공업지역의 소규모 노후 주거지
가장 최근 도입된 유형으로 사례가 적다.
지역주택
주택법주택법
대상 무주택·소형주택 소유 세대가 조합을 만들어 직접 시행
⚠️ 정비사업이 아니다. 토지 확보 실패로 무산되는 사례가 많아 리스크가 가장 크다.
리모델링
주택법주택법
대상 준공 15년 이상 공동주택 (수직·수평 증축)
⚠️ 철거하지 않고 증축한다. 도시정비법 절차와 무관하다.
알아야 하는 용어
감정평가액
내가 가진 부동산(종전자산)의 평가 금액. 현금청산될 때 받는 돈의 기준이 되고, 조합원 분양 시에는 권리가액 산정의 출발점이 됩니다.
비례율
(총 분양수입 − 총 사업비) ÷ 종전자산 평가액 총액. 100%를 넘으면 사업성이 좋다는 뜻이고, 내 권리가액이 커집니다.
권리가액
감정평가액 × 비례율. 조합원 분양가에서 이 금액을 뺀 차액이 분담금입니다.
분담금 (추가부담금)
조합원 분양가 − 권리가액. 플러스면 더 내고, 마이너스면 환급받습니다. 관리처분인가 때 확정됩니다.
대지지분
아파트 한 세대가 가진 토지 면적. 재건축에서 같은 평형이라도 대지지분이 크면 감정평가액이 높습니다.
무상지분율
추가 분담금 없이 받을 수 있는 면적의 비율. 시공사 제안에서 자주 쓰이지만 확정치가 아닙니다.
재건축초과이익환수제
재건축으로 얻은 초과이익의 일부를 부담금으로 환수하는 제도. 재건축에만 적용되고 재개발에는 없습니다.
권리산정기준일
이 날짜 이후에 지분을 쪼개거나 신축한 경우 분양 자격을 제한하는 기준일. 매수 전 반드시 확인해야 합니다.